Проектирането е сложен процес, който изисква първоначални проучвания, за да се достигне до решението, което възложителя търси, за целите на своя обект. Независимо дали става въпрос за промяна на статута на определен имот, неговите граници и предназначение, или за изработване на инвестиционен проект и получаване на разрешение за строеж, познаването на действащите закони и разпоредби е неизбежно.
Основният закон, чрез който протичат всички процедури е Закона за устройство на територията – ЗУТ. С него са свързани много други наредби и нормативи, които допълват и поясняват неговите разпоредби.
Процесът започва с преглед на основните документи – документ за собственост и скица на имота. Във входа на проучванията, в зависимост от поставените цели, се изяснява необходимостта от становища и удостоверения от контролните органи и експлоатационни дружества, предварителни договори за присъединяване към мрежата на техническата инфрастриктура, решения на административни органи и др. На основа на тези документи, се провежда определената процедура по ЗУТ, която завършва с издаването на административен акт заповед и/или разрешение за строеж.
Следващият етап е провеждане на проучвания, за изясняване на всички параметри на имота и съществуващите сгради в него, ако има такива; дали се предвижда изграждането на нов обект или преустройството на съществуващите; ще се изграждат ли линейни обекти (кабели, водопроводи, паропроводи, газопроводи, канали и т.н.), от къде ще преминават, засягат ли други имоти и т.н. Когато става дума за параметри на имота, това означава – реална площ на имота, статут на имота, предназначение и отреждане за определени дейности, застроен ли е вече, къде се намира – в или извън населено място, имотни и регулационни граници. Всеки имот се характеризира с режим на застрояване, възможни допустими височини на бъдещите сгради, максимално допустими площи на застрояване, има ли ограничителен режим от преминаващи съоръжения през него, чия собственост са те, попада ли в територия с ограничителен режими на застрояване от екологична гледна точка, Натура 2000 и т.н. След събиране на подробна информация се изясняват възможностите за реализиране на инвестиционното намерение. Преценя се какво действие да се предприеме за имота – промяна на неговото предназначение, начина му на застрояване, разделяне, обединяване на няколко имота в един. Всичко е строго индивидуално за всеки отделен случай, в зависимост от поставената цел.
Основните процедури, които касаят имотите са свързани с градоустройствено проектиране. Те засягат изработване или изменение на общи или подробни устройствени планове.
Общите устройствени планове засягат територии на цели общини и населени места и определят видовете зони, тяхното предназначение, големина, обхват.
Подробните устройствени планове се прилага за отделни имоти, група от имоти или квартали от територията на населеното място.
Градоустройственото проектиране започва само след получаване на разрешение от Общинския съвет или кмета на съответната община, в чийто граници се намира имота.
Всеки строеж може да се изгради само ако е допустим по действащия подробен устройствен план за съответния имот. Ето защо всеки инвестиционен процес започва с изработка или изменение на подробен устройствен план. Изключение има, ако инвестиционното намерение съвпада с отреждането на подробния устройствен план.
В началната фаза на проектиране, ролята на главния проектант/ръководителя на проекта е съществена. С негова помощ може да се определи най-ефективния път за реализиране на инвестиционното намерение.
Тази статия има най-общ информативен характер по темата. За повече сведения и подобности е необходимо да се обърнете към специалист, който да ви съдейства и напътства във вашето инвестиционно намерение. Ние можем да ви помогнем да осъществите вашият проект.